Складские помещения, отвечающие определенным условиям, продаются быстро
Райнер Хинно, член правления компании Favorte, подводит итоги нового года и дает обзор текущей ситуации в складском сегменте. Приятного чтения!
1. Что ждет девелоперов и арендаторов складских помещений в 2024 году?
Увеличилось число компаний, не готовых к заключению сделки, когда проект еще находится на бумаге, подавляющее большинство контрактов подписывается только после начала строительства. Такая ситуация требует высокой толерантности к риску, и девелопмент могут позволить себе только стабильные и сильные компании, ориентированные на долгосрочный рынок и неподверженные краткосрочным колебания.
Некоторые девелоперы отложили начало новых проектов на неопределенный срок, поэтому клиент, ищущий новые и современные коммерческие помещения, должен понимать, что в ближайшее время на рынке будет все меньше и меньше коммерческих площадей. Несмотря на то, что порталы недвижимости полны предложений, строящихся складских проектов не так уж и много, и речь скорее идет о прощупывании рынка. Это также привело к увеличению времени ожидания на получение ключей от складских помещений. В компании Favorte мы продолжаем запускать новые проекты типа „stock office“ в запланированном масштабе и объеме, и в 2024 году будет построено 22 298 м2 коммерческих площадей Favorte Stock. Поскольку цены на сырье, интрессы и стоимость рабочей силы значительно выросли по сравнению с тем, что было несколько лет назад, ожидать снижения цен на аренду нет оснований.
Запросы на аренду складских помещений площадью 200-300 м2 стали более частыми, поэтому этот сегмент рынка также следует учитывать при планировании новых проектов. Для предприятий с более высокими потребностями к размеру площади можно предусмотреть наиболее финансово эффективное слияние боксов, а также обеспечение возможности и готовности к увеличению производственных мощностей. Важным компонентом успешного проекта является привлечение генерального подрядчика, способного быстро адаптироваться к специфическим потребностям компаний, которые присоединятся к проекту позже.
2. Какие складские помещения сейчас продаются быстрее всего, и каков будет тренд спроса в течение этого года?
Быстрее всего продаются современные помещения типа „stock office“ в черте города. Из строящихся нами проектов заполняемость площадей „stock-office“ в Kadaka Trade Center составляет 100%, а в бизнес-парке Väo, в зданиях, которые должны быть сданы в конце 2024 – начале 2025 года, уже сдано в аренду более 40% коммерческих площадей. В технопарке Tähetorni на сегодняшний день уже работают 30 компаний, и благодаря этому мы уже начали строительство пятого офисного здания Favorte Stock.
В наши дни невозможно отказаться от низких вспомогательных расходов, это, вероятно, еще долго будет оставаться ключевым показателем для арендаторов. Средние вспомогательные расходы арендного портфеля новостроек Favorte в 2023 году составили 1,7 евро/м2, что является очень хорошим результатом, учитывая высокие потребности производственных предприятий в электроэнергии. Если сравнить новые коммерческие площади со старыми и амортизированными помещениями, то экономия на вспомогательных расходах может быть в 2-3 раза больше. Ресурсы, которые раньше тратились на вспомогательные расходы, могут быть реинвестированы в развитие предприятия.
Интересным и, возможно, несколько неожиданным аспектом является хаотичное ценообразование на подключение к электросетям, что удивительно, учитывая, что общество в целом стремится двигаться в сторону устойчивого развития. Застройщику придется хорошенько подумать, окупится ли когда-нибудь установка солнечного парка на крыше здания. Поэтому компаниям, заботящимся о том, чтобы коммерческое здание было “зеленым” и производило “зеленую” энергию, следует знать, что в нынешних рыночных условиях такие здания становятся все более дефицитными. Кроме того, арендаторы в наших зданиях могут потреблять энергию, произведенную на крыше, без платы за сетевую услугу. Всего за несколько лет солнечный парк Favorte произвел 1 500 МВт·ч «зеленой» энергии, чего достаточно для полной зарядки более 38 000 электромобилей.
3. В какие складские помещения стоит инвестировать, а в какие нет?
При выборе складских помещений в первую очередь следует обратить внимание на их расположение с точки зрения логистики. Находится ли здание рядом с крупными транспортными развязками и легко ли до него добраться? Мы видим, что сегодня и в ближайшие годы сохранится спрос на большие складские здания в непосредственной близости от Таллиннской окружной дороги. Также большой спрос наблюдается в направлении Палдиского шоссе, где находятся здания нашего фонда (Трастовый фонд Favorte REIF) типа „stock office“ и где сегодня заполняемость составляет 100%.
При инвестировании также стоит обратить внимание на тип складского здания. Будет ли это обычный склад или многофункциональное помещение, где арендаторы могут объединить под одной крышей все виды своей деятельности (склад, производство, торговый зал и офис).
Дополнительные возможности/преимущества недвижимости для арендаторов
Даже в инвестируемом объекте недвижимости есть решения, которые высоко ценятся сегодня (солнечные батареи, точки зарядки электромобилей, отлаженная работа управляющей компании, привлекательный внешний вид, необходимые электрические и коммуникационные соединения, хорошая транспортная доступность и достаточное количество парковочных мест).
4. Каковы текущие отношения между девелоперами и крупными инвесторами?
Если под крупными инвесторами рассматривать компании, которые хотят построить, а затем купить практически готовое коммерческое здание по индивидуальному проекту в сотрудничестве с девелопером, то начиная с конца 2023 года наблюдается всплеск запросов на такие коммерческие площади типа „stock office“, общей площадью около 5000 м2.
В настоящее время мы ведем переговоры с несколькими заинтересованными сторонами и работаем над созданием решения, которое будет способствовать росту бизнеса клиента. Как говорится, лучшее время для покупки недвижимости всегда было пять лет назад, а следующее лучшее время – сегодня.
В первые три квартала 2023 года количество заинтересованных сторон на такой объем было очень небольшим, но сегодня цены на энергоносители стабилизировались, и планам по расширению бизнеса снова дан зеленый свет.
